Η ΑΑΔΕ προχωρά σε νέο κύκλο εκτεταμένων ελέγχων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, στο πλαίσιο της προσπάθειας για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων και «κρυφών» δραστηριοτήτων στην αγορά ακινήτων.
Στο στόχαστρο βρίσκονται ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται ακίνητα μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb, η Booking.com και η VRBO, χωρίς να εμφανίζουν πλήρως τα έσοδά τους ή χωρίς να τηρούν τις προβλεπόμενες φορολογικές υποχρεώσεις.
Η αυξημένη δραστηριότητα στον συγκεκριμένο τομέα έχει προκαλέσει έντονο δημόσιο διάλογο, καθώς πολλοί ειδικοί συνδέουν την εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων με την άνοδο των ενοικίων και τη μείωση της διαθεσιμότητας κατοικιών, ιδιαίτερα σε μεγάλα αστικά κέντρα και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.
Παράλληλα, το κράτος επιχειρεί να ενισχύσει τη διαφάνεια στην αγορά ακινήτων, αξιοποιώντας διασταυρώσεις δεδομένων και ψηφιακά εργαλεία, με στόχο την καλύτερη καταγραφή της πραγματικής οικονομικής δραστηριότητας στον συγκεκριμένο κλάδο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2025 υποβλήθηκαν περίπου 2,46 εκατομμύρια δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, με τα δηλωμένα εισοδήματα να αγγίζουν τα 973,7 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας αύξηση περίπου 10% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά. Τα εισοδήματα αυτά θα δηλωθούν στις φετινές φορολογικές δηλώσεις και θα φορολογηθούν με συντελεστές που ξεκινούν από 15% και φτάνουν έως και 45%.
Πίσω όμως από τα επίσημα στοιχεία, η φορολογική διοίκηση θεωρεί ότι εξακολουθεί να υπάρχει σημαντική «γκρίζα ζώνη». Και κάπου εδώ αρχίζουν οι διασταυρώσεις, οι αλγόριθμοι και τα ηλεκτρονικά φίλτρα.
Η ΑΑΔΕ αξιοποιεί πλέον δεδομένα απευθείας από τις ψηφιακές πλατφόρμες, τα οποία διασταυρώνονται με τις φορολογικές δηλώσεις, τα στοιχεία ακινήτων και τις κινήσεις των ιδιοκτητών. Στόχος είναι να εντοπιστούν όσοι εμφανίζουν στην εφορία χαμηλότερα εισοδήματα από αυτά που πραγματικά εισπράττουν.
Τα πρώτα αποτελέσματα μόνο αμελητέα δεν θεωρούνται. Σύμφωνα με τα στοιχεία των ελέγχων, εντοπίστηκαν πάνω από 24.000 ΑΦΜ με αποκλίσεις στα δηλωμένα ποσά για τα φορολογικά έτη 2020 έως 2022. Σε χιλιάδες περιπτώσεις οι διαφορές ξεπερνούσαν τα 500 ευρώ, γεγονός που ανοίγει τον δρόμο για τροποποιητικές δηλώσεις αλλά και πρόσθετους φόρους και πρόστιμα.
Η εικόνα αυτή ενισχύει την αίσθηση που υπάρχει τα τελευταία χρόνια στην αγορά: ότι ένα μέρος της οικονομίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων εξακολουθεί να κινείται με όρους «ημιπαραοικονομίας», παρά την ψηφιακή εποπτεία και τις διαδοχικές νομοθετικές παρεμβάσεις.
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται και στους ιδιοκτήτες που διαθέτουν περισσότερα από τρία ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης χωρίς να έχουν προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. Η φορολογική διοίκηση θεωρεί ότι σε αρκετές από αυτές τις περιπτώσεις δεν πρόκειται πλέον για συμπληρωματικό εισόδημα από ακίνητα, αλλά για κανονική επιχειρηματική δραστηριότητα με όλα όσα αυτό συνεπάγεται φορολογικά.
Οι έλεγχοι αποκάλυψαν περισσότερα από 1.500 φυσικά πρόσωπα που είτε εκμεταλλεύονταν τρία ή περισσότερα ακίνητα είτε απέκτησαν τρίτο ενεργό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου χωρίς να έχουν δηλώσει έναρξη δραστηριότητας ή τους απαραίτητους ΚΑΔ.
Η ΑΑΔΕ έχει ήδη αποστείλει ενημερωτικά emails, δίνοντας ουσιαστικά μια τελευταία προειδοποίηση συμμόρφωσης πριν την έναρξη πιο εκτεταμένων φορολογικών ελέγχων. Το μήνυμα είναι σαφές: όποιος λειτουργεί σαν επαγγελματίας, θα φορολογείται σαν επαγγελματίας.
Στο στόχαστρο μπαίνουν και οι καταχωρήσεις ακινήτων χωρίς έγκυρο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Μέσω της συνεργασίας με τις ψηφιακές πλατφόρμες, η ΑΑΔΕ διαπίστωσε ότι χιλιάδες αγγελίες είτε δεν εμφάνιζαν καθόλου ΑΜΑ είτε χρησιμοποιούσαν λανθασμένους ή ανενεργούς αριθμούς.
Μέσα στο 2025 απενεργοποιήθηκαν περισσότερες από 2.100 καταχωρήσεις ακινήτων, ενώ τα πρόστιμα που προβλέπονται κάθε άλλο παρά συμβολικά είναι. Για μη εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής το πρόστιμο φτάνει στο 50% των ακαθάριστων εσόδων, με ελάχιστο ποσό τις 5.000 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής μέσα σε έναν χρόνο, το πρόστιμο διπλασιάζεται.
Πίσω από την αυστηροποίηση των ελέγχων, πάντως, υπάρχουν και πολιτικές πιέσεις. Η εκρηκτική εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει μετατραπεί σε βασικό παράγοντα πίεσης για την αγορά κατοικίας, ειδικά στην Αθήνα και στους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Και όσο τα ενοίκια παραμένουν σε επίπεδα που δυσκολεύουν ολοένα περισσότερα νοικοκυριά, τόσο αυξάνεται και η πίεση προς την κυβέρνηση να δείξει ότι «κάτι κάνει».
Το ερώτημα βέβαια είναι αν οι έλεγχοι από μόνοι τους αρκούν για να αντιμετωπιστεί μια αγορά που εδώ και χρόνια αναπτύσσεται ταχύτερα από τους κανόνες που προσπαθούν να την ακολουθήσουν.